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  • 執筆者の写真靖宏 河畑

河畑不動産鑑定士事務所と他の鑑定事務所との最も大きな違い

Q&A形式で簡単にご説明します。


Q.どこが違うのか?

A.不動産鑑定評価書にIT技術を取り入れています。


Q.もっと具体的に

A.価格を求める手法の一つとして、IT技術の応用分野の一つであるデータサイエンスのうち、機械学習を活用して試算価格を求めています。具体的には、プログラム言語の一つであるPythonでプログラムしたモデルを、2006年以降の石川県全域の取引事例約2万3千(いわゆるビッグデータ)により学習させ、このモデルを使って対象不動産の価格を求めています。


Q.機械学習により試算価格を求めるメリットは?

A.取引事例比較法には、無数にある取引事例の中から、なぜその事例を採用したのかを十分に説明することができないという大きな欠点があります。機械学習で数万件の事例を使って求めた価格が取引事例比較法で求めた比準価格と近似するならば、取引事例比較法で採用した取引事例が適正なものであることを証明する有力な材料になります。

 簡単に言うと、4事例から求めた比準価格と2万件の事例から機械学習で求めた価格がだいたい同じなので、選択した4事例は作為的に偏ったものを選んだものとは言えない、と主張することができます。


Q.どのくらいの精度のモデルを使うのか?


A.0.74~0.80程度の精度が出ます。数十億円の投資をするような場合、0.75程度の精度では心もとないので、機械学習モデルで求めた価格をそのまま使用することはお薦めしません。あくまでも取引事例比較法による比準価格を補完する、あるいは検証する手段としての価格としてご使用ください。

 右のグラフはXGB回帰をつかってモデルを作ったときの学習曲線です。下の検証時の精度が0.75を少し下回るところに来ていることが分かります。

 fastaiというライブラリーを使って深層学習モデルを作ることもあります。この場合の精度もだいたい同じくらいになります。


Q.他の鑑定事務所ではできないのか?

A.福井県、石川県、富山県、新潟県の4県で、鑑定評価に機械学習を使っている鑑定事務所は他にはありません。全国的にもごく少数の事務所です。


Q.河畑不動産鑑定士事務所が機械学習を使えることは証明できるか?

A.当事務所の専任不動産鑑定士河畑靖宏の参考となる経歴です。

  令和3年11月1日 データサイエンティスト検定リテラシーレベル合格

  令和4年9月16日 サイバー大学IT総合学部卒業(60歳で再び大学へ)

 また、鑑定のご依頼の際には、成果物の納品とともに採用したプログラム(生のプログラムでアプリケーションではありません)を提出することも可能です。


Q.報酬は他の鑑定事務所と異なるか?

A.ご依頼者が国、自治体など公的機関の場合、報酬は用地対策連絡協議会(用対連)の報酬基準を採用しております。用対連に加盟していないご依頼者の場合は、弊所の報酬基準が適用されます。

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